До начала полномасштабной войны рынок недвижимости Закарпатья был практически сонным — небольшим, несформированным, без заметной динамики. Именно поэтому у него был запас для резкого роста. И война сработала как триггер: в регион релокировались предприятия, вслед за бизнесом приехали люди и сформировали мощный платежеспособный спрос на новое жилье.
Результат — сегодня Ужгород входит в число лидеров страны по темпам строительства: по данным Госстата, в 2025 году город вошел в топ-6 по объемам введенного в эксплуатацию жилья. А если пересчитать на душу населения, то, по оценке застройщика SENSAR Development, Закарпатье входит в тройку лидеров.
Кто сегодня инвестирует в Ужгород, почему недвижимость на западе страны стала планом Б для многих украинцев и на что обращать внимание при выборе такого жилья — рассказывает основатель и CEO SENSAR, сооснователь UniСlinic Марк Марченко.
Зміст
Люди ищут не только доходность, но и безопасное место
Я хорошо знаю рынок и вижу, что сейчас людям нужны не только возможности для инвестирования. Для многих не менее важны безопасность и комфортная среда для жизни. Поэтому я условно делю рынок 50/50: одни покупают квартиры, чтобы сохранить капитал, другие ищут безопасное место для своей семьи и себя. И сейчас мы четко понимаем, что Ужгород и Закарпатье в целом являются своеобразной безопасной локацией для обеих категорий.
С одной стороны, регион привлекает людей, которые ищут спокойное место для семьи. С другой — это одно из самых надежных направлений для сохранения капитала. Причем речь идет о разных категориях покупателей и разных целях инвестирования.
Если говорить о «парковке» инвестиционных средств, то Закарпатье сегодня дает то, чего не хватает другим регионам, — предсказуемость. Массовых ракетных ударов и атак «шахедов» здесь не наблюдается, и это действительно похоже на страховой полис. Но рынок вырос не только поэтому. За всплеском спроса стоит вполне прагматичная логика, которая объясняет, почему именно Ужгород оказался в центре внимания.
Кто инвестирует в Ужгород сегодня: цифры
Мы строим объекты во многих регионах Украины, поэтому регулярно проводим сравнительный анализ. Если сравнивать Ужгород и столицу, то в Киеве или пригороде недвижимость сегодня покупают преимущественно для постоянного проживания — это люди, которые релокировались и остались в столице. Ужгород же объединяет сразу две клиентские аудитории: тех, кто инвестирует, и тех, кто ищет жилье для себя. Именно поэтому структура спроса здесь выглядит иначе.
Если посмотреть на цифры наших продаж, картина получается весьма интересной. Около 60% покупателей — это сами закарпатцы, причем не только из Ужгорода. Среди них немало и тех, кто сейчас живет за границей. Это наши люди, которые когда-то уехали в другие страны, но хотят иметь собственное надежное гнездышко на родной земле.
Оставшиеся 40% — инвесторы из других областей Украины. Самые активные, конечно же, Киев и Киевская область — на них приходится почти 18% сделок. Также высокий спрос мы наблюдаем со стороны Львова, Харькова, Одессы, Днепра и Запорожья. Из других регионов страны сделки встречаются реже, однако география действительно широкая — от юга до востока.
Как правильно выбирать объект для инвестиций
Если значительную часть квартир покупают инвесторы из других регионов, возникает закономерный вопрос: как выбрать объект на расстоянии, когда нет возможности каждый день приезжать на строительную площадку? Последовательность действий здесь всегда одинакова — будь то Запорожье, Ужгород или Киев. Я давно заметил, что украинский покупатель с каждым годом становится более требовательным, и это хорошо: он уже знает, о чем нужно спрашивать.
Если вы только в начале пути, вот три вещи, на которые стоит обратить внимание в первую очередь.
- Обращайте внимание на расположение, документы и инфраструктуру
Конечно, клиент в первую очередь выбирает глазами. Хочется, чтобы проект был красивым, а город — привлекательным. Но когда дело доходит непосредственно до покупки недвижимости, стоит внимательно изучить документы на землю, ознакомиться с экспертизой проекта, градостроительными условиями и ограничениями, а также разрешительной документацией на строительство.
Уже во время войны в Украине изменилось законодательство, касающееся формата и сути покупки недвижимости. Сегодня действует единый электронный реестр будущих объектов недвижимости, где невозможно продать одну и ту же квартиру дважды: в сформированном реестре будущего дома уже внесены все квартиры, и при покупке квартира сразу блокируется. Покупатели стали более осведомленными, государство постепенно внедряет удобные инструменты защиты, и эти изменения шаг за шагом интегрируются в рынок.
- Проверяйте девелопера
Откройте информацию о застройщике и посмотрите, сколько у него завершенных, незавершенных и заброшенных объектов, какова репутация компании в целом. Это наглядные вещи, которые довольно легко найти.
И вопрос здесь не в том, что кто-то задержался со сроками строительства. Сегодня в Украине 90% строительных площадок сдаются с задержкой — из-за нехватки людей, военных рисков, обстрелов и других факторов. Вопрос в другом — как компания коммуницирует с клиентом и делает все возможное, чтобы задержка составила всего несколько месяцев.
Красные флаги, которые указывают на ненадежного девелопера, заметить довольно легко. Обычно об этом свидетельствуют большие задержки, плохая коммуникация с клиентами, отсутствие лица бренда — конкретного человека, который лично отвечает за строительство и компанию. Люди хотят покупать у людей, поэтому очень важно, чтобы конкретный человек отвечал за деньги инвесторов.
- Оценивайте ликвидность с учетом новых реалий
Я убежден, что сегодня ликвидность недвижимости в Украине полностью переосмыслена. То, что работало раньше, сейчас теряет смысл. Например, строить сегодня 25-этажные «свечки» в мегаполисах — это уже сомнительная ликвидность, ведь люди обращают внимание на безопасность и банальную угрозу атак «шахедов». А вот условные 7 этажей в более спокойном регионе — это значительно более высокая ликвидность и комфорт.
Именно поэтому Ужгород стал настоящей точкой притяжения для инвесторов. Но даже здесь необходимо смотреть, соответствует ли концепция комплекса требованиям времени: есть ли автономная инфраструктура, безопасна ли этажность и сможет ли застройщик выдержать любые кризисы. Именно руководствуясь этой логикой — безопасность, комфортная малоэтажная застройка и сильная концепция — мы в SENSAR Development создавали свои ужгородские проекты. Остановимся на двух жилых комплексах: Central Park и Smart Story.
Central Park
Central Park — это настоящий город в городе и крупнейший жилой квартал Закарпатья площадью 13 гектаров. Я считаю, что его главное преимущество — малоэтажная застройка, которая идеально соответствует менталитету и масштабу уютного Ужгорода. В отличие от высотных «свечек», которые уместны разве что в коммерческих проектах, малоэтажный формат идеально подходит для семей с детьми, которые ищут домашний комфорт.
Кроме того, мы позаботились о том, чтобы обеспечить жителям абсолютный комфорт без лишних поездок по городу. Здесь предусмотрено все для повседневной жизни: McDonald’s, единственный в Ужгороде SportLife, ТЦ с «Сільпо», бассейн, школа, клиника и подземный паркинг. Кстати, такая развитая инфраструктура автоматически гарантирует высокую ликвидность объекта, которая говорит сама за себя.
Конечно, на рынке всегда есть покупатели, которые прежде всего смотрят на низкую цену. Однако в погоне за кажущейся дешевизной легко попасть в ловушку. В сомнительных и слишком дешевых проектах застройщикам часто просто не хватает средств на завершение работ, либо сама концепция не предусматривает развитой инфраструктуры. В таких домах невозможно нормально жить, а эти квадратные метры со временем просто перестают работать на владельца.
Именно поэтому я считаю, что инвесторы и будущие жители Central Park — это люди, которые мыслят стратегически. Многих из них я знаю лично: они смотрят в перспективу и выбирают правильный комплекс и безопасное решение.
Согласно статистике, ядро спроса формируют местные покупатели — жители Закарпатской области (60,5%). При этом почти каждый пятый инвестор — из Киева и Киевской области (17,7%). Также заметна доля покупателей из Днепропетровской области (6,1%), тогда как Львов (3,4%), Одесса (2,7%) и Харьков (2,0%) формируют дополнительный спрос.
Подробнее о Central Park можно узнать на сайте по ссылке
Smart Story
Если Central Park — это про автономность, простор и семейную жизнь в малоэтажном формате, то Smart Story для нас — противоположный полюс: центр города, динамика, активная жизнь в гуще событий. Он идеально подходит для людей, которые хотят жить в пешей доступности от центра и передвигаться по городу пешком.
Он расположен рядом с отелем, который обладает масштабной инфраструктурой: рестораны, SPA, конференц-зал, лобби. Это дает жителям дополнительные возможности — например, утром сходить в бассейн или поужинать с семьей в ресторане. При этом Smart Story — это качественный продукт, который можно приобрести как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. То есть его главное преимущество — локация с множеством возможностей.
По структуре спроса здесь преобладают местные покупатели — 75,8% из Закарпатской области. Доля столицы составляет 5,5%, Харьковская и Львовская области представлены на уровне 4,4% каждая, Одесская — еще 3,3%. Такое распределение свидетельствует о высоком спросе среди местных жителей, которые выбирают жилье для собственного проживания.
Если сравнить два проекта по географии спроса, прослеживается закономерность. Central Park привлекает больше инвесторов из разных регионов страны, а Smart Story остается заметно более локальным — мы видим, что его выбирают прежде всего сами закарпатцы.
Мы планируем сдать Smart Story в 2027 году, тогда же будет готова одна из очередей Central Park.
Если говорить о выгоде, то только за последние полтора года стоимость объектов уже выросла примерно на 30% — и это еще до завершения строительства. Поэтому все финансовые прогнозы, которые мы представляем инвесторам на старте, полностью оправдываются.
Подробнее о Smart Story можно узнать на сайте по ссылке
Недвижимость в Закарпатье как «план Б» и инвестиция в будущее
За последние годы в Украине сформировался тренд на второй дом — недвижимость вне основного места проживания, которая становится своего рода «планом Б» для семьи. Давайте смотреть правде в глаза — это точно не краткосрочная история. Война продолжается, и модель жизни на два города, когда мама с детьми находится на более безопасном западе страны, а отец работает в центре или на востоке, стала реальностью.
Однако обстоятельства бывают разными. Что делать, если ваши планы изменились или вы какое-то время не собираетесь жить там сами? Недвижимость не должна просто пустовать — она должна работать.
Специально для таких случаев мы в SENSAR Development предлагаем клиентам собственный сервис доверительного управления, который снимает главную головную боль владения недвижимостью на расстоянии. Мы берем любую построенную нами недвижимость в управление — сдаем в аренду, заселяем, выселяем, а владелец получает пассивный доход. Такой подход уже реализован в проекте Smart House во Львове, и владельцы апартаментов довольны результатами.
Это идеальное решение для людей, которые живут, например, на востоке или в центре страны и хотят, чтобы капитал приносил деньги каждый день, а не просто «застрял» в бетоне. Мы масштабируем эту услугу по всей стране — везде, где представлен бренд SENSAR.
Что ждет рынок Закарпатья дальше?
Эпоха хаотичного бума, когда раскупали все подряд, уходит в прошлое. Рынок насыщается, и теперь девелоперы конкурируют не объемами, а качеством и концепциями проектов. От такого взросления рынка покупатель только выигрывает.
Когда меня спрашивают, что посоветовать человеку, у которого сейчас есть капитал, но который сомневается между депозитом, валютой или квадратными метрами, мой ответ прост: не сомневайтесь.
Недвижимость — это самый наглядный и понятный инструмент инвестирования. Ее можно увидеть, к ней можно прикоснуться, а ее логику легко просчитать. Конечно, это должен быть зрелый и осознанный выбор. На сегодняшний день я лично считаю, что одним из самых привлекательных и безопасных вариантов инвестирования являются вложения в качественное жилье в безопасных городах Украины, в частности в Ужгороде.
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: